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廣州南沙新區(自貿片區)支持新興產業園發展的用地管理意見
  2017-10-27  

來源:南沙區發改局        發布日期:2017-10-13

        為落實《國務院辦公廳關于促進開發區改革和創新發展的若干意見》(國辦發〔2017〕7 號)的有關精神,保障和促進廣州南沙新區(自貿片區)科學發展,全面貫徹落實我區新型城市化發展戰略,聚焦培養新產業、新業態、新技術、新模式,推進我區產業結構調整和轉型升級,促進我區戰略性新興產業的規模化、集約化和高端化,切實解決新興中小企業用地難問題,進一步支持和規范新興產業園的發展,制定本意見。

  一、園區內涵

  (一)園區定位

  新興產業園是以節能環保、新一代信息技術、生物、高端裝備制造、新能源、新材料、新能源汽車等7大戰略性新興產業以及具有高技術支撐和創新管理模式的外貿產業、高技術立體倉儲與物流產業、高端生態旅游產業、數據應用產業等有利于南沙支柱產業發展轉型和經濟樞紐成熟的產業類型為主導產業,以設計、創意、研發、品牌、營銷、結算等產業鏈“兩端”環節為主要業態,以能耗低、污染少、附加值高、成長性好的中小企業為主要服務對象,功能復合、設施共享,適宜創業、生活、交流的新型產業社區。新興產業園是集產業、辦公、住宅、商業功能為一體的產業綜合體。嚴格限制一般性成規模生產、制造等產業鏈“中間”環節(用于研發和試驗場地除外)進入園區。對于當前未預見的新興產業,允許園區投建方召開同行評議會進行認定,并報區發改局牽頭會審審定,納入新興產業分類名錄。

  (二)用地功能

  新興產業園區內土地可按不同功能混合利用,同一地塊或同一建筑物可兼容多種功能,建筑物使用功能符合用地性質,園區以產業功能為主導用途(主要為產品設計、創意、研發、試驗、成品展示等用途),可按規劃適度配置一定比例的商業、辦公、住宅建筑面積,并保證足夠的公建配套設施面積。

  (三)園區準入條件和認定辦法

  新興產業園區投建方根據國家、省、市鼓勵發展的新產業、新業態政策要求和園區產業定位,制定園區項目準入條件和管理辦法、進駐園區企業認定辦法,并報投資貿易促進局牽頭會審審定。

  二、土地儲備

  (一)優先安排新興產業發展用地

  依據國家《戰略性新興產業重點產品和相關服務指導目錄》、《中國制造2025》、“互聯網+”等國家鼓勵發展的新產業、新業態政策要求,根據南沙新區(自貿片區)的實際,充分發揮用地預申請政策作用。土地利用年度計劃中的新增建設用地指標向新興產業園區適度傾斜,地塊的區位優先滿足預申請新興產業規劃要求匹配的區位。

  區國土資源和規劃局作為受理新興產業園用地預申請主體,安排的新興產業新增建設用地指標優先滿足通過預申請企業。申請材料應該包括用地計劃、園區發展定位與發展計劃、產業市場發展報告以及其他由區國土資源和規劃局審定和同行評議需要的材料。

  (二)鼓勵利用存量建設用地

  1.構建低效用地騰退機制。根據低效利用土地調查,對轄區內不符合產業發展要求,產能低下,圈而不用等低效用地進行登記造冊,納入收回計劃。利用存量低效建設用地開發建設新興產業園,統一納入政府儲備。鼓勵原土地權利人提供土地用于新興產業園開發,對其前期投入按不低于城市更新政策中政府收儲補償標準給予補償(具體補償標準以收儲時點的城市更新相關政策為準)。

  2.鼓勵盤活存量工業用地。在符合南沙新區(自貿片區)控制性詳細規劃的前提下,鼓勵利用已辦理《國有土地使用證》或《房地產權證》等權屬證件的存量國有建設用地開發建設新興產業園。土地權利人應根據經批準的新規劃建設方案,與區國土資源和規劃局重新簽訂《國有建設用地使用權出讓合同》變更協議,土地用途變更為新興產業園綜合用地,按照申請繳交出讓金時點、新舊用途市場評估價差價補交土地出讓金,并辦理土地或房屋的變更登記手續。

  三、園區規劃要求

  (一)規劃要求

  新興產業園區規劃由參與競標的園區投建方編制,園區規劃需滿足現行“三規”要求。園區規劃要考慮新興產業園主導產業類型對區位、公共基礎配套設施和環境影響評價的要求,作為供地優先匹配的參考條件。

  (二)規劃條件

  在不低于《廣州市產業用地指南》(最新版)規定的相應容積率要求下,新興產業園區內產業用途的建筑面積不得低于園區計容總建筑面積的50%;產業和辦公用途的建筑面積不得低于園區計容總建筑面積的65%;住宅用途的建筑面積不得高于園區計容總建筑面積的20%、用地面積不得高于園區總用地面積的15%,住宅用地應適當集中,合理安排布局,與園區的產業用房及周邊的產業用地既要聯系便捷又要避免相互干擾。

  (三)用地規模

  新興產業園可分期供地,首期用地規模原則上控制在20公頃以內,整體規劃控制一般不超過80公頃,用地指標滿足《廣州市產業用地指南》(最新版)規定要求。對用地規模較大的項目,需要在編制規劃、項目計劃時提出預留發展用地需求及其發展規劃,待上期用地按規劃要求建設并通過供后評價,由園區投建方向區國土資源和規劃局提出下期用地申請;根據市場需要,允許修編下期用地項目投建規劃方案,由區國土資源和規劃局組織同行評議,對通過評議的用地申請,予以出讓預留發展用地。

  四、土地供應

  新興產業園土地供應,應體現“公開、公平、公正”原則,維護土地市場規范運行,具體要求如下:

  (一)土地供應要求

  參與新興產業園土地供應項目的競買人要求在競買時已滿足對注冊地址的要求。同意遵守項目投資協議等規定的在競得地塊后,對產業類型定位、注冊資本、投資強度、土地產出率以及供后評價等約束性指標的要求。提交相應用地的園區總體規劃、園區項目準入條件與管理辦法、入園企業認定辦法等技術方案,作為競標的一部分。

  (二)土地供應方式

  1.新興產業園一般采用公開掛牌出讓方式供地,可根據項目情況設定產業類型、注冊地址,以及依據產業類型設定注冊資本、投資強度、土地產出率、供后評價等區招商部門商定的競買要求。

  2.新興產業園也可采用公開招標出讓方式供地,招標內容一般由商務標、技術標和地價標組成。也可以先公開對技術、商務部分招標,中標人再通過拍賣方式競拍土地。商務標權重一般不得低于30%,不高于45%,主要包括投資主體實力、歷史業績、招商計劃、園區業態、產業分析、投資計劃、園區管理、經營服務等方面內容。技術標權重一般不低于45%,主要包括各用途控制比例、基礎設施建設、園區修建性詳細規劃等項目總體架構及技術解決方案方面內容。

  3.鼓勵“租讓結合,先租后讓”的出讓方式供應土地。以公開方式確定中標人或競得人,中標人或競得人先行租賃土地進行建設,首次租賃期同產業園區評估期,租金可一次性繳交或按年度繳交,具體根據租賃合同約定辦理。期滿通過供后評價,符合租賃合同約定使用條件的,再按照協議方式辦理出讓手續。

  (三)出讓金管理

  1.地價標準。公開出讓的起始價原則上為公開出讓的底價,不得低于相應地段相應用途級別基準地價,不得低于土地取得成本、土地前期開發成本和按規定應收取的相關費用之和,不得低于國家、省規定的土地出讓最低價。

  新興產業園用地的出讓起始價格按用地類型的市場評估價執行。

  符合省、市戰略性新興產業優先發展目錄和區鼓勵發展新興支柱產業的產業園,出讓起始價格按上述新興產業園綜合用地計算地價的70%綜合擬定。

  2.地價繳交。新興產業園項目可以分期繳納土地使用權出讓金,但合同簽訂后一個月內支付額不得低于出讓成交價款總額的50%,余款原則上應在6個月內繳清。

  3.鼓勵新興產業園地下空間的開發和利用。地下空間使用規劃方案應明確列入園區規劃方案,不得私自變更,不計算土地出讓金。

  五、園區建設

  (一)存量用地的開發建設

  利用存量建設用地開發建設新興產業園的,應按照重新確定的規劃條件報建和實施建設改造。

  (二)開發進度和時序監管

  新興產業園可結合招商引資和市場需求,合理安排開發進度,并在簽訂土地出讓合同后2年內,先行實施園區總體規劃和基礎設施建設。新興產業園區內產業類設施的開發應不遲于非產業類配套設施的開發。

  (三)違法建設監管

  未經批準擅自建設的,由區國土資源和規劃局、城管局等部門按照相關法律、法規的規定進行查處,其進駐企業不得辦理工商、稅務等相關登記注冊手續。

  (四)建設監管說明

  土地出讓合同應明確園區開發投建的開、竣工時間,對未按合同約定時間建設的項目,根據建設延遲量,按照合同規定承擔違約責任。

  (五)運營監管

  嚴格落實園區定位中環保和安全監管方面的要求,將運營監管工作納入園區開發建設的發展規劃,同步部署、同步推進,加強對園區投建方及進駐企業的環保和安全監管,促進園區環保、安全與發展相協調。進駐企業應按照國家、省、市、區的相關環境影響和安全評價要求落實并確保設施正常運行;若違反環境影響和安全評價要求且無法按時完成整改的,由園區投建方責令其退出園區。

  六、園區土地使用

  (一)出讓限定條件

  經供后評價達到要求的園區,方可銷售產業、辦公和配套住宅。

  買賣與租賃條件。園區內產業、辦公和配套住宅房產、公寓等的租售僅面向進駐園區的企業(非個人)。

  (二)產權登記發證

  新興產業園應按規劃要求和竣工驗收實際用途進行房地產確權登記。根據規劃竣工驗收圖件及批文確定規劃功能為產業、辦公和配套住宅用途的,可按照房屋的幢、層、套、間等有固定墻體界限的部分為基本單元進行分割登記。新興產業園綜合用地土地使用期限最高為50年,園區內商業性公共服務設施、園區配套服務設施和地下空間建筑面積不可分割登記及轉讓。

  (三)買賣與租賃

  園區內房地產出租、出售應按有關規定和出讓合同約定辦理。新興產業園區內已確權登記的房產且經評價達到要求的,可以按幢、層、套、間等為基本單元分割轉讓產業、辦公和配套住宅房產。園區投建方與受讓方簽訂的買賣合同和租賃合同中應當約定園區內房產出售、出租、轉租、轉讓、抵押的限定性條件。

  1.園區產業和辦公、住宅用途房產的受讓人(含再次轉讓)須是在南沙新區(自貿片區)依法注冊登記的企業,符合園區準入條件已進駐園區。

  2.園區配套住宅依照國家、省、市現售商品房管理的相關規定,具體銷售價格、交付方式等由園區投建方自行制定,且必須明確告知產品的使用期限、權利范圍等區別于園外房地產產品的要素特征。

  3.園區產業、辦公和配套住宅房產用于出租和自用的比例不得低于相應用途計容總建筑面積的20%,用于出售的比例不得高于相應用途計容總建筑面積的80%。

  4.園區出售前后的物業管理由園區投建方負責落實。

  5.對于已進駐園區的企業,出現撤出、注銷等情況,其所購置的相關物業可以轉讓給園區其他已進駐或新進駐的企業,無法轉讓的由園區投建方按其原購買成本價回購。

  (四)買賣與租賃監管

  園區投建方應當在出售房產前,將擬出租和出售的房產單位列表報送區國土資源和規劃局登記備案,租售單位列表一經確認,不得隨意調整更改。出售、出租與轉讓、轉租的數據信息納入區國土資源和規劃局房產交易信息庫進行動態監管。經審核不符合出讓合同約定的,不得辦理轉移登記或租賃備案登記。

  七、園區供后評價

  (一)供后評價要求

  新興產業園用地的《國有建設用地使用權出讓合同》或出讓合同變更協議中應約定在用地供應后原則上不超過6年實施供后評價,對時間有特殊要求的產業類型按照競標時制定的標準執行。

  對于現有產業園參與認定新興產業園的對象,以認定通過時間為評價期起點,申請提前供后評價時評價期不得少于2年。

  允許新興產業園投產后提前申請供后評價。

  供后評價由區產業園區開發辦牽頭引入專業第三方對園區實施供地后評估。具體實施辦法與評價標準由專業第三方制定并會同供后評價工作小組完善,工作經費由區財政予以保障。

  新興產業園投產后,按照合同約定評價期限,截止前3個月提交評價資料,由第三方機構具體實施評估。

  (二)供后評價結果處理

  對于通過“公開出讓”方式供應用地的園區,園區經評價未達到要求或逾期未進行評價的,受讓人應按合同約定補充支付出讓成交價款總額的40%,并需要進行下期用地評價,整改兩次仍未通過供后評價則啟動退出機制,實施園區物業公開轉讓,轉讓以園區當前定位和相應約束標準為前提,無法轉讓的園區由區指定國有企業按原建設成本價回購。

  對于園區投建方受讓用地時,享受了土地出讓金優惠,但供后評價沒有認定為優秀等級但達到合格等級的情況,按原土地出讓合同價款的40%退回土地出讓金給土地出讓方。

  逾期未進行評價或經評價未達到要求的,應當在合同約定時間內予以整改,整改最高不超過兩次,單次整改期原則上不超過1年;逾期未達到整改要求的,區國土資源和規劃局按合同約定收取違約金直至啟動退出機制。園區分期供地的,上期用地未通過供后評價的,不得供應后續各期用地。

  對于通過“租讓結合,先租后讓”方式供應用地的園區,供后評價未達到要求或根據租賃合同約定時間內逾期(至評價結果通報后六個月內)未達到評價整改要求的,采用責令園區承租方六個月內轉租符合條件的運營機構或區指定國有企業接手運營,并與區國土資源和規劃局重新簽訂租賃合同,原則上園區定位不可變;逾期未轉租者,租賃方依照法定程序報批,收回園區土地使用權,并根據收回時地上合法合規建筑物、構筑物及其附屬設施的原建設成本給予園區承租方補償。園區已進駐企業的管理由后續園區承租方按照園區進駐條件等辦法管理。

  (三)供后評價說明

  評價資料由園區投建方統一提供,園區投建方要協調企業積極配合第三方專業評估機構實施評估。對于發現企業提交資料虛假的情況,無需參與供后評價,則評定為不合格,企業引入南沙區企業黑名單。對于園區投建方虛造審查資料的情況,園區供后評價評定為不合格,園區投建方引入南沙企業黑名單予以公告。對于上述企業,5年內不得進駐或參與新興產業園開發以及享受其它政府專項扶持計劃。

  八、適用范圍及說明

  本意見中政策條款僅適用于南沙新區(自貿片區)新興產業園用地的管理,包括新增新興產業園、通過申請認定的改造型新興產業園。

  對于現有產業園認定為新興產業園,需要向區國土資源和規劃局提交園區現有運營歷史、改造計劃、申請理由及其它認定需要資料,通過認定的園區,按規定補交相應時點土地出讓金后,辦理變更土地用途手續。

  本意見在施行過程中,均接受國家、廣東省、廣州市相應時點發布實施的土地房產政策約束。

  本意見自2017年1月1日起施行,有效期5年。本意見有效期內如遇法律、法規或有關政策調整變化的,從其規定。本意見有效期屆滿,將根據實施情況依法予以評估修訂。本意見由南沙開發區國土資源和規劃局負責解釋。

 

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